Что является неузаконенной перепланировкой?
Перепланировка – это любые изменения конфигурации помещений. А переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и прочего оборудования без изменения конфигурации.
Обе эти процедуры нужно выполнять:
- не нарушая строительных и санитарных норм;
- имея на руках проект, согласованный в местных органах самоуправления;
- после внесения изменений в технический паспорт квартиры.
Следовательно, если переустройство или перепланировка сделаны без соблюдения перечисленных правил, то она считается незаконной. А с полной инструкцией вы можете ознакомиться в нашем информационном разделе «Согласование перепланировок».
Обратите внимание, что получить разрешение не удастся на следующие виды работ:
- затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
- изменение фасада дома;
- ликвидация и уменьшение каналов естественной вентиляции;
- объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами;
- перенос «мокрых» зон в «сухие»;
- перенос радиаторов отопления на лоджию или балкон;
- переустройство, перепланировка или присоединение общедомовых и аварийных помещений;
- расширение санузлов;
- увеличение балкона за счет жилого помещения;
- увеличение нагрузки на несущие стены при устройстве полов и перегородок;
- устройство лоджий и террас от 2 этажа и выше;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления;
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках, столбах;
- устройство штраб для электропроводки в горизонтальных швах, перекрытиях, стеновых панелях и под ними.
Риски покупки квартиры с неузаконенной планировкой
Приобрести жилье с незаконной перепланировкой вполне реально, но для нового владельца это станет весьма неприятным сюрпризом. Ведь отвечать за нарушения предыдущего собственника придется по полной программе. Каким образом? Давайте разбираться.
- Если ремонт был произведен недавно, да еще и с нарушениями, то с претензиями к вам могут нагрянуть соседи.
- Те же самые соседи имеют право написать жалобу о самовольной переделке в управляющую компанию.
- УК в случае поступления сигнала должна собрать комиссию и явиться к новому хозяину для проверки.
- Управляющая компания может передать информацию о нарушениях (даже если хозяин не пустил их в квартиру) в Жилищную инспекцию.
- Если меры по устранению нарушений прочностных характеристик здания не будут приняты, то дело передадут в суд и назначат штраф за неузаконенную перепланировку квартиры – от 2 000 до 2 500 рублей.
- Суд имеет право выставить квартиру на торги и выплатить собственнику полученную сумму за вычетом средств, которые потребуются для возврата помещений к прежнему виду. Если же объект был переделан нанимателем по договору социального найма, то он будет расторгнут, а наймодатель обязуется вернуть все в исходное состояние.
А какие последствия ждут человека, желающего приобрести квартиру с неузаконенной планировкой в ипотеку?
- Во-первых, он получит претензии от банка с требованием вернуть все так, как было. Ведь они всегда проверяют жилье перед оформлением сделки.
- Во-вторых, банк, скорее всего, изменит условия ипотечного договора, так как несогласованный ремонт может нанести вред имуществу, находящемуся в залоге. К тому же не исключено, что это повлияет на ликвидность квартиры и ее рыночную стоимость.
- В-третьих, чтобы кредит одобрили, придется потратить немало средств на устранение дефектов.
Как выявить?
Теперь перечислим ряд действий, которые помогут вам избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или переустройством:
- Первым делом узнайте у собственника, проводил ли он глобальный ремонт или нет.
- Затем попросите предоставить технический паспорт объекта и проверьте, совпадают ли данные с реальной картиной.
- Если изменения есть, но они не узаконены, спросите, готов ли владелец решить этот вопрос самостоятельно. Если нет – попробуйте договориться о снижении стоимости, указывая на то, что вам придется тратить свои деньги на согласование процедуры.
- Если вы обнаружили, что в ходе ремонта были произведены действия, которые не подлежат узакониванию, то договор купли-продажи лучше не заключать.
Что делать, если уже купили такую квартиру?
На практике встречаются случаи, когда новый владелец невнимательно проверяет документацию и упускает тот факт, что в квартире ранее была совершена перепланировка без согласования. Что в этом случае нужно предпринять?
Отвечаем: необходимо выяснить, можно ли согласовать перепланировку квартиры или нельзя. Для этого обратитесь к специалистам компании «Независимый центр лицензирования»:
- Мы проведем экспертную оценку помещений.
- Разработаем проект без услуг подрядчиков.
- Согласуем все вопросы с местными органами.
- Зарегистрируем изменения в ЕГРН.
Если же после экспертизы вы убедитесь, что получить разрешение на конкретные виды работ не получится, то придется обращаться в суд. В случае положительного исхода – сделку признают незаконной и обяжут продавца вернуть деньги, а в случае отрицательного решения – можно пожаловаться в прокуратуру или устранить нарушения самостоятельно.
Вывод: Перед тем как покупать квартиру (брать ипотеку), проверьте, наличие перепланировки и ее легитимность, чтобы не обзавестись лишними проблемами.