Архитектурные памятники относятся к культурному наследию государства и охраняются законом. Это значит, что любое действие по изменению конструкции или оформления домов памятников архитектуры требует согласования в официальных инстанциях. Мы решили познакомить вас с этой темой поподробнее – от лица специалистов компании «НЦЛ».
Что относится к культурному наследию
В статье 3 Федерального закона (ФЗ) № 79-ФЗ от 25.06.2002 (в ред. от 21.12.2021) сказано, что объекты культурно-исторического наследия это:
- памятники – здания и сооружения с прилегающими исторически сложившимися территориями, мемориальные квартиры (т. е. остальное строение может не иметь такого статуса);
- ансамбли – группы мемориалов (в т. ч. здания жилого и нежилого назначения);
- достопримечательности – творения человека или человека и природы, в том числе исторические поселения или фрагменты застройки.
Узнать о том, относится ли дом, в котором расположен предмет перепланировки, к культурному достоянию, можно на официальном сайте правительства региона. Достаточно ввести в навигационной строке запрос «Объекты культурного наследия». В Санкт-Петербурге это сайт https://www.gov.spb.ru/. По вашему запросу появится перечень списком и на карте.
Для справки:
Если дом признан архитектурным мемориалом, то каждый из собственников квартир этого здания ответственен за сохранность помещений, ему принадлежащих. Обязанности собственников таких квартир прописаны в документе, называемом охранным обязательством.
Сложности изменения планировки в памятниках архитектуры
В ст. 40 ФЗ 79-ФЗ (п. 3) сказано, что изменение площади или количества помещений в объекте культурно-исторического достояния возможно только в рамках работ по его сохранению. Следовательно, любая перепланировка памятника архитектуры, в том числе – ремонт перегородок в помещении, требует получения специальных разрешительных документов.
В законе прописано, что относится к изменениям, не затрагивающим несущих конструкций. Перечислим их по порядку:
- установка устройств для электросвязи;
- монтаж кондиционеров;
- изменение проемов дверей и окон;
- монтаж/демонтаж перегородок, не являющихся элементами конструкции строения.
Получение разрешительной документации сопряжено с большим количеством надзорных органов, обязанных следить за сохранностью архитектурного наследия. Оформление документов выполняют организации, в чьем ведомстве находится конкретный объект в соответствии с существующей иерархией подведомственности. Например, федеральный орган по охране исторического наследия выдает разрешение на изменение планировки в домах-памятниках федерального значения, региональный орган – для зданий регионального значения, муниципальный – для объектов местного масштаба.
Чтобы выполнить строительные работы в доме-памятнике, нужно дополнительно оформить заключение государственной историко-культурной экспертизы (ст. 32 ФЗ №73-ФЗ). Получить такой документ следует до начала ремонта. Если планируемые изменения затрагивают конструктивные элементы сооружения, то необходимо положительное заключение гос. экспертизы о разработанной проектной документации перестройки и, плюс к этому – госнадзор за ремонтными работами.
Как видите, вся процедура без опыта в вопросах перепланировки, займет у вас слишком много времени и сил, поэтому лучшим решением будет обратиться к сотрудникам нашего центра. Мы хорошо разбираемся в сфере переустройства жилых и нежилых объектов, а также избавляем наших клиентов от лишней работы.
Согласование перепланировок
Законное переустройство квартиры в доме памятнике архитектуры потребует соблюдения гораздо большего количества формальностей, чем при тех же работах в обычном здании. К чему нужно быть готовым, если вы все-таки приняли решение действовать самостоятельно?
Какие документы нужны
В процессе получения разрешения на корректировку планировки вам понадобятся:
- паспорт собственника;
- свидетельство собственности;
- технический паспорт квартиры;
- охранное обязательство собственника;
- техническое заключение о состоянии конструкций в текущий момент времени (выдается либо автором проекта, либо уполномоченным экспертным центром);
- проект переустройства, выполненный организацией, имеющей допуск СРО на этот вид деятельности;
- заключение государственной исторической и культурной экспертизы проекта;
- заявление на согласование.
Этапы процедуры
Согласование строительных переделок в памятнике архитектуры – поэтапная процедура, которая состоит из нескольких шагов:
- Получение письменного задания на разработку проекта переустройства в госоргане, отвечающем за объекты исторического достояния в конкретном регионе. В Петербурге это КГИОП – комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников.
- Разработка проектной документации организацией, имеющей лицензию на этот вид деятельности.
- Государственная экспертиза проектных документов;
- Согласование документации в КГИОП.
- Оформление разрешения на строительство.
Стоимость и сроки
Итоговая стоимость получения разрешения складывается из нескольких составляющих:
- статуса помещения и его площади;
- характера перепланировки;
- госпошлин на оформление экспликации, выписки ЕГРН;
- проведения экспертизы.
Сроки прохождения всех этапов оформления разрешения длительные. Это связано с тщательностью всех проверок, предписанных законодательством. На самостоятельное прохождение всех инстанций может потребоваться до полугода, а мы поможем вам оформить всю документацию гораздо быстрее.
Ответственность за незаконную перепланировку
Перепланировка квартиры в доме, являющемся памятником архитектуры, без получения всех разрешительных документов наказывается в соответствии с законодательством РФ.
Размеры штрафов прописаны в ст. 7.13 КоАП (Кодекса об административных нарушениях) РФ:
- для физических лиц – от 15 до 200 тысяч рублей;
- для должностных лиц – от 20 до 400 тыс. руб.;
- для юридических – от 200 тыс. до 5 млн руб.
Если предмет наследия федерального уровня признан особо ценным, то наказание увеличивается:
- гражданам – от 20 до 300 тысяч рублей;
- должностным лицам – от 50 до 500 тыс. руб.;
- юридическим – от 1 до 20 млн руб.
Помимо оплаты штрафа нарушителю придется по решению суда привести помещение в исходное состояние.
Компания «Независимый центр лицензирования» проводит работы по согласованию перепланировок любой сложности. Наши специалисты имеют большой опыт согласований и работают исключительно в рамках законодательства РФ. «НЦЛ» также поможет узнать, возможно ли выполнить перепланировку на конкретном объекте культурного наследия или нет.
Мы имеем все необходимые допуски к осуществлению этого вида деятельности и наработанные связи с государственными органами. Подавайте заявку, мы сможем решить ваши проблемы на каком-то конкретном этапе или «под ключ»!