Ипотечный договор
Банк, который выдает кредит на квартиру, имеет право самостоятельно устанавливать правила ее пользования и возможности внесения изменения в ее конфигурацию.
Поэтому все банковские организации можно разделить на две группы:
- Те, кто разрешают проводить определенные виды ремонтных работ.
- Те, кто запрещают любые изменения технического состояния помещения.
В первом случае гражданин должен ознакомиться с официальным перечнем допустимых перепланировочных мероприятий и уведомить о своем желании банк. Во втором – заемщик сможет сделать перепланировку квартиры с разрешения банка только после полного погашения ипотеки и снятия обременения.
Перед тем как начать работы вы должны изучить ипотечный договор не только в одиночку, но и вместе с банком. Сотрудники предупреждают вас о возможных нюансах процедуры. Например, в некоторых банках получить разрешение на переделку можно только через год после заключения договора. Также следует проверить наличие в нем санкций за незаконные и иные ремонтные работы, выяснить, как банк относится к нестандартным видам ремонта и т. д.
То есть вам нужно следовать следующей инструкции:
- Внимательно прочитать договор об ипотеке и убедиться, что в нем нет прямого запрета на перепланировку.
- Если прямого запрета нет, то изучить раздел ответственности сторон и понять, какие виды работ проводить можно, а какие запрещено.
- Получить официальное разрешение банка в виде письменного согласия.
Что можно и нельзя делать
Для того чтобы вы могли наглядно понять, какие виды перепланировки квартиры в ипотеке разрешены, а какие нет, мы решили составить для вас краткую вспомогательную таблицу:
| Что можно делать без разрешения | Что можно официально оформить позже (после ремонта) | На что требуется обязательное разрешение | Что делать категорически запрещено |
| Изменение материалов балконов и лоджий Замена столярных элементов фасада Установка антенн и кондиционеров | Остекление лоджий и балконов по типовым проектам | Работы, затрагивающие архитектурный облик фасада | Устройство лоджий и террас от 2 этажа и выше Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы Переустройство чердаков или технических этажей |
| Косметический ремонт Устройство легких самораздвижных или «карусельных дверей без изменения габаритов помещений | Изменение тамбуров без увеличения габаритов Устройство перегородок без лишних нагрузок на перекрытия Устройство/заделка проемов в не несущих перегородках (кроме межквартирных) | Устройство полов Работы, затрагивающие несущие конструкции | Переустройство помещений, которое сделает их непригодными для проживания Нарушение прочности несущих стен Перепланировка в аварийных домах Устройство штраб для электропроводки в горизонтальных швах, перекрытиях, стеновых панелях и под ними Увеличение нагрузки на несущие стены при устройстве полов и перегородок Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках, столбах |
| Замена (без перестановки) инженерного оборудования и аналогичное ему Перестановка в кухне электроплит и газовых приборов (без дополнительных сетей) | Переустановка сантехники в туалете, ванной и кухне | Работы, связанные с газом Устройство и перенос туалетов и ванных комнат | Устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления Затруднение доступа к инженерным коммуникациям Ликвидация и уменьшение каналов естественной вентиляции Объединение кухни с жилыми комнатами |
Перепланировка без согласования: чем грозит
Любые несогласованные действия, которые заемщик совершит без разрешения банка, могут привести к разным последствиям. Каким? Давайте рассмотрим их по порядку.
- Во-первых, он получит штраф от органов, которые занимаются вопросами согласования незаконных перепланировок квартиры.
- Во-вторых, это станет причиной конфликта с банком, который предъявит клиенту претензии и обязует его в срочном порядке вернуть квартиру к исходному внешнему виду.
- В-третьих, банк имеет право изменить параметры ипотечного договора, так как несогласованный ремонт может нанести вред имуществу, находящемуся в залоге. К тому же это может повлиять на ликвидность квартиры и ее рыночную стоимость, а убытки терпеть никто не хочет.
- В-четвертых, в будущем такое жилье будет очень сложно обменять или продать, так как данные технического паспорта не будут совпадать с тем, что есть на самом деле.
Самое малое наказание за подобные действия – это штраф в размере 2-2,5 тыс. руб., а самое суровое – продажа жилья с торгов. По данным судебной практики к последнему решению приходят в том случае, когда заемщик наотрез отказывается узаконить внесенные изменения или не хочет их убирать.
Как сделать перепланировку
Итак, теперь перейдем от слов к делу – какого плана действий нужно придерживаться, чтобы законным путем оформить и осуществить перепланировочные работы.
Необходимые шаги
- Внимательно прочитать ипотечный договор и обсудить свое желание с банком.
- Сделать проект перепланировки квартиры, взятой в ипотеку. Для этого лучше обратиться к специалистам Независимого Центра Лицензирования. Мы предоставляем широкий спектр услуг по проектированию квартир и нежилых помещений, составляем необходимую документацию и техническое задание для заказчика, а также сами разрабатываем все разделы плана после осмотра объекта.
- Направить в банк официальное письмо с полным пакетом документов и проектом перепланировки. Ответ обычно приходит в течение 2-4 недель.
Если банк одобрил ваш запрос, то он может направить заемщику список распоряжений и срок их выполнения:
- предъявить всю документацию на переустройство квартиры;
- выполнить работы не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
- оформить перерегистрацию технического паспорта;
- получить новую выписку из ЕГРН.
Затем нужно действовать так:
- Решить вопрос с компанией, которая является страховщиком жилищного объекта, так как вы хотите изменить первоначальные данные, внесенные в согласованный с ним договор. Организация должна внести соответствующие поправки по изменению текущих параметров квартиры. Цена страховки при этом тоже может поменяться.
- Далее вы идете за разрешением в межведомственную комиссию районной администрации. При себе нужно иметь:
- письменное согласие от банка и страховой компании;
- проект перепланировки квартиры, взятой в ипотеку;
- документы, подтверждающие наличие прав собственности на квартиру.
Эти бумаги можно также подать через МФЦ или портал Госуслуг.
- Если районная администрация согласовала ваш проект перепланировки, то можно приглашать в квартиру рабочую бригаду и проводить строительные работы. Учтите, что срок действия разрешения составляет ровно 1 год
- По факту завершения СМР, необходимо пригласить кадастрового инженера, чтобы провести обмерные работы и зафиксировать вновь образованную площадь каждого помещения после выполненной перепланировки. За проведением обмерных работ можно обратиться в НЦЛ.
- Предоставить в администрацию проведенный план-переобмер квартиры и комплект строительных документов, подтверждающих, что СМР выполняла специализированная компания, имеющая СРО на строительные работы, и другие документы, необходимые для ввода квартиры в эксплуатацию. Не расстраивайтесь, если таких документов у вас нет - мы поможем с их подготовкой.
- До 45 дней ожидать рассмотрения документов администрацией и назначения выхода на объект для проверки.
- После выхода и отсутствия расхождений с согласованным проектом, администрация подпишет Акт ввода в эксплуатацию, что будет означать, что помещение введено в эксплуатацию, и можно приступать к завершающему этапу по регистрации изменений в Росреестре.
- Последний шаг – регистрация нового паспорта и оформление права собственности на квартиру в Управлении государственной регистрации кадастра. Для этого нужно заказать изготовление технического плана на эл. носителе, куда будет записана вся инфо о проделанной работе, для чего можно обратиться в НЦЛ.
Вывод: Независимый Центр Лицензирования поможет вам сократить количество необходимых шагов до 4 и избавит от бесконечных походов по инстанциям и сбора бумаг.
Стоимость и сроки
От желания сделать перепланировку квартиры, взятой в ипотеку, до ее согласования и реализации пройдет от шести месяцев до года, поэтому готовиться к такому событию нужно заранее. Процедура отнимет у вас много времени и сил, если вы своевременно не обратитесь за помощью в Независимый Центр Лицензирования, где будет предоставлена фиксированная стоимость услуг и краткие сроки выполнения обязательств – от 3 до 4 месяцев.
Тогда вам не придется самому решать вопросы с банком, страховщиком, собирать справки, приглашать оценщиков и проектировщиков и т. д.
По каким причинам могут отказать
По статистике, около 60% заемщиков получают отказ от банка. Им невыгодно терпеть убытки от передачи квартиры в ипотеку, которая может потерять свою рентабельность.
Есть и другие причины:
- Перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций.
- Проект составлен некомпетентным специалистом.
- Ремонтные работы могут стать угрозой для жильцов и для всего здания в целом.
Преимущества работы с НЦЛ
Как вы уже поняли, согласование перепланировки ипотечной квартиры – это сложная процедура, которая может отнять у вас очень много времени и в конце концов не привести ни к какому результату. Чтобы взвесить все за и против, оценить риски и при этом не нарушить нормы законодательства – обратитесь в Независимый Центр Лицензирования.
Наша компания оказывает услуги по перепланировкам квартир в краткие сроки. Вся работа состоит из 4 простых шагов:
- Разработка проекта.
- Согласование с необходимыми инстанциями.
- Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта.
- Внесение изменений в ЕГРН.
Для запуска процесса нужно предоставить правоустанавливающие документы на жилье и нотариально заверенную доверенность от собственников, которая позволяет представлять ваши интересы в государственных инстанциях.
Хотите быстро и с гарантией результата получить согласование на перепланировку квартиры в новостройке, взятой в ипотеку, тогда мы ждем ваших заявок!