Можно ли делать перепланировки в панельных домах

Как определить панельный дом и чем он отличается

Панельки занимают большую часть России. Со строительного завода заказывают все нужные железобетонные блоки и соединяют их вместе как конструктор. Давайте поподробнее ознакомимся с их особенностями.

• Из чего состоят?

Панельная плита состоит из наружного облицовочного, железобетонного слоя и утеплителя. В последний уровень заложен еще и арматурный каркас, соединяющий между собой все компоненты.

• По какой технологии строятся?

Выделяют две технологии строительства панельных зданий. При каркасной системе блоки скрепляют колоннами и межпанельными перекрытиями, а при бескаркасной – делают опору продольных несущих стен на поперечные.

• Каким образом можно определить, что квартира находится в панельном доме?

Разумеется, по фасаду. Между навесными панелями образуются швы, которые потом герметизируют. Именно их можно четко разглядеть на внешней стороне дома.

• В чем их главное отличительное свойство?

Панельные дома значительно сокращают сроки строительства. Точное время определяют по количеству этажей, но в среднем на всю работу уходит около 3-12 месяцев.

Понять, чем панельные дома отличаются от остальных, можно ознакомившись с их плюсами и минусами. Преимущества:

• Возможность покупки квартиры на стадии котлована.
• Доступность и долговечность.
• Использование малозатратной технологии, которая исключает брак.
• Прочность объекта, устойчивость к коррозии.
• Сниженная стоимость ремонтных работ.
• Теплопроводные блоки.

Недостатки:

• Если в доме установлена некачественная вентиляция, то может появиться сырость, плесень.
• Любая перепланировка в панельном доме – 5-этажном или 9-этажном требует обязательного согласования.
• Нельзя сносить несущие стены.
• Плохая звуоизоляция.

Можно ли делать перепланировку: что можно, а что нельзя 

Никакой закон не запрещает проводить переустройство в квартире панельного дома, но это не значит, что для такого типа постройки не предусмотрены правила оформления данной процедуры. Ключевую роль в "панельках" играют несущие стены – основная часть конструкции здания. Перестраивать их по усмотрению жильцов категорически запрещается, а вот внутренние перегородки можно убирать или перемещать в другое место. 

Итак, с согласования соответствующих органов вы имеете право осуществить следующие виды работ:

• менять газовую плиту на электрическую;
• менять тип разделительных перегородок, конструкцию пола, расположение сантехники;
• объединять кухню с другой комнатой;
• переносить или расширять кухню за счет нежилых помещений;
• переносить отопительные приборы;
• создавать новые дверные проемы в несущей перегородке;
• увеличивать площадь санузла с обязательной гидроизоляцией пола.

Какую перепланировку квартиры запрещено проводить в панельном доме:

• делать новые лоджии (кроме первого этажа);
• менять домовые вентиляционные каналы;
• переносить отопление на лоджию или балкон, подключать теплый пол к центральному отоплению;
• проводить перепланировку технического этажа или чердака;
• сносить несущие стены, делать в них проемы без предварительного разрешения и усиления;
• увеличивать нагрузку на перекрытия;
• ухудшать условия проживания других жильцов;
• штробить несущие конструкции, нарушать целостность колонн.

Совет: Узнать, возможно ли провести ремонт в вашем панельном доме и помочь с согласованием перепланировочных работ могут в «НЦЛ».

Какие есть особенности

Можно выделить несколько ключевых элементов, переделка которых требует от собственника соблюдения определённых правил. Мы описали самые популярные запросы собственников.

Несущие стены

Как мы уже отмечали ранее, несущие стены запрещается сносить, а делать в них проемы можно только с разрешения автора проекта дома.

Главное, что вы должны учесть, это время постройки вашего здания: перепланировку в несущей стене панельного дома согласовать можно. Разрешенная ширина проема – 900-1100 мм, а длина от наружной стены – от 1000 мм.

Важно: Любой проём нужно усилить рамой, опираясь на проектную документацию.

Балкон

Для сохранения силового каркаса не разрешают делать на балконе панельного дома следующие перепланировки:

• Выносить оконные рамы.
• Проводить демонтаж части стены с подоконником.
• Разрушать порог в дверном проеме.

Санузел

Нарушать любые общедомовые инженерные сети, коммуникации категорически запрещено. Дополнительное согласование требуется для реконструкции ванны и туалета.

Важно: Если выполняется простая замена унитаза на новый, то согласование получать не нужно.

Один из самых популярных вариантов перепланировки санузла в панельном доме – это объединение ванной и туалета, но без захвата жилых комнат и ремонта над жилыми комнатами соседей.

Кроме сноса стены часто производится перемещение сантехники, замена ванной на душевую кабину с соблюдением строительных норм.

Штробление стен

Проведение внутри несущих стен штробов для электропроводки или труб по закону запрещено. Это может повредить рабочую арматуру несущей панели. При проверке и нахождении такого нарушения вам придется заплатить крупный штраф и вернуть все на место.

Документы, стоимость и сроки

• Куда обращаться?

На разных этапах перепланировки квартиры в панельном доме и получения разрешения вам нужно будет посетить такие государственные органы, как БТИ, УК, СЭС, ОГПН, проектную организацию или автора дома, а также МФЦ для передачи документов.

• По какому плану действовать?

Вся процедура согласования состоит из 9 стандартных шагов:

1. Разработка проекта перепланировки в компании с лицензией.
   
2. Обращение в БТИ.
3. Заказ проекта и технического заключения.
4. Подача документов через МФЦ или портал Госуслуг.
5. Получение разрешения от административного органа.
6. Выполнение ремонта в соответствии с проектом.
7. Проверка ремонта специальной комиссией и получение акта приемки.
8. Приглашение инженера из БТИ и заказ нового техпаспорта.
9. Передача сведений в ЕГРН.

Совет: Сократить процедуру до 4 шагов вам помогут в Независимом Центре Лицензирования. Мы возьмем на себя всю ответственность за оформление и согласование перепланировочных работ, поэтому вам не придется самому ходить по инстанциям, подавать документы, а также приглашать в квартиру приемочные комиссии. Даже проект переустройства мы выполним сами, так как состоим в СРО по проектированию.

• Какие документы собирать?

Для оформления перепланировки вы должны собрать следующий пакет документов:

• акты с результатами обследования вентиляционных каналов и общего состояния здания;
• гражданский паспорт;
• заверенное у нотариуса согласие других собственников;
• планы этажей;
• проект перепланировки панельного дома с согласованиями уполномоченных органов;
• расчет нагрузок и сопроводительные чертежи.
• технические условия снабжающих организаций;
• техпаспорт квартиры;
• экспертное заключение о допустимости предполагаемых изменений.

• Сколько времени это займет?

Примерные сроки выглядят следующим образом:

• Изготовление проектной документации – от 3 дней до месяца.
• Получение разрешений от инстанций – около 30-45 дней.
• Оформление документов в БТИ – в пределах 10 дней.
• Ожидание решения Межведомственной комиссии – 45 дней + время на пересылку документов из МФЦ и обратно.
• Согласование с банком и страховой компанией (если квартира в ипотеке) – от 7 до 15 дней.
• Кадастровый учет изменений в Росреестре – до 10 дней.

Итого: от 4 до 12 месяцев, а при сотрудничестве с «НЦЛ» всего лишь 1-2 месяца!

• Сколько это стоит?

Все цены рассчитываются в индивидуальном порядке. Предоставление согласования перепланировки квартиры в панельном доме будет бесплатным, а за оформление эскиза, найм специалистов, госпошлины и другие процедуры придется заплатить.

Примечание: В Независимом Центре Лицензирования стоимость согласования перепланировочных работ в квартире составляет от 50 тыс.руб.

Варианты перепланировок

Если вам нужна помощь в согласовании перепланировки квартиры вы можете обратиться в Независимый Центр Лицензирования.

Мы выполняем перепланировку однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир в панельных домах всего за 4 шага:

1. Разработка проекта.
2. Согласование с инстанциями.
3. Ввод объекта в эксплуатацию.
4. Внесение изменений в ЕГРН.

Для наглядности ознакомьтесь с реальными примерами перепланировочных работ, которые были выполнены нашими сотрудниками.

Архитектурное решение №1:

• Организация холла на площади комнаты, увеличение площади холла за счет демонтажа шкафа.
• Перенос дверного проема в несущей стеновой панели в комнате по оси «4» м/о «А-В».
• Перенос дверного проема в несущей стеновой панели в комнате по оси «4» м/о «В- Г».
• Пробивка дверного проема в несущей стеновой панели по оси «3» м/о «А-Б», с установкой раздвижной двери.
• Увеличение площади коридора за счет площади кухни.
• Установка сантехнического оборудования с последующим подключением к существующим стоякам горячей, холодной воды и канализации.

Архитектурное решение №2:

• Демонтаж перегородки между коридором (пом.1) и комнатой (пом.4) для создания холла.
• Демонтаж перегородки между кухней (пом.3) и холлом (пом.1), установка раздвижной двери.
• Демонтаж участка перегородки между ванной (пом.8) и туалетом (пом.7), увеличение санузла за счет коридора с изменением расположения сантехники, перенос дверного проема.

Архитектурное решение №3:

• Перенос дверного проема в комнате.
• Перенос дверного проема на кухне, закладка дверного проема между кухней и коридором.
• Уменьшение площади коридора.
• Устройство совмещенного санузла – увеличение площади за счет части площади коридора, с установкой сантехнического оборудования, с последующим подключением к существующим стоякам горячей, холодной воды и канализации.

Архитектурное решение №4:

• Пробивка дверного проема в несущей стеновой панели между кухней и комнатой по оси «2» м/о «А и Б» с установкой распашной двери.
• Расстановка сантехнического оборудования с последующим подключением к существующим стоякам горячей, холодной воды и канализации.
• Устройство встроенного шкафа на части площади кухни.
• Устройство гостиной на площади комнаты и площади кладовой.
• Устройство совмещенного санузла на площади туалета, ванной и части площади коридора.

Архитектурное решение №5:

• Демонтаж дверных блоков, объединение комнаты и коридора, устройство холла.
• Зашивка стен гипсокартонным листом в жилых комнатах.
• Устройство гардеробной.
• Устройство дверного проёма в несущей стене между кухней и холлом.
• Устройство кладовой за счет площади кухни.